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關于綜合大廈物業管理的探討

  • 分類:行業動態
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  • 發布時間:2019-09-04 09:18
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【概要描述】物業管理作為新生的朝陽產業,隨著近20年來我國房地產業和城市經濟建設的蓬勃發展,以及城市管理水平的提高,逐步成為提升城市管理和文明建設的重要工作之一。作為內地省會城市,比起沿海發達城市,合肥的物業管理起步較遲,僅有五年多的時間。但就合肥市物業管理發展的普及水平和管理水平而言,在全國中等城市中可以說是位居前列。140多家物業管理企業,近1000多萬平方米的管理面積,8家國家級物業和一批優秀物業管理企

關于綜合大廈物業管理的探討

【概要描述】物業管理作為新生的朝陽產業,隨著近20年來我國房地產業和城市經濟建設的蓬勃發展,以及城市管理水平的提高,逐步成為提升城市管理和文明建設的重要工作之一。作為內地省會城市,比起沿海發達城市,合肥的物業管理起步較遲,僅有五年多的時間。但就合肥市物業管理發展的普及水平和管理水平而言,在全國中等城市中可以說是位居前列。140多家物業管理企業,近1000多萬平方米的管理面積,8家國家級物業和一批優秀物業管理企

  • 分類:行業動態
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  • 發布時間:2019-09-04 09:18
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  物業管理作為新生的朝陽產業,隨著近20年來我國房地產業和城市經濟建設的蓬勃發展,以及城市管理水平的提高,逐步成為提升城市管理和文明建設的重要工作之一。作為內地省會城市,比起沿海發達城市,合肥的物業管理起步較遲,僅有五年多的時間。但就合肥市物業管理發展的普及水平和管理水平而言,在全國中等城市中可以說是位居前列。140多家物業管理企業,近1000多萬平方米的管理面積,8家國家級物業和一批優秀物業管理企業,反映出合肥市物業管理的綜合水平。當然,欣慰之余,我們看到,目前物業管理工作中尚有不少問題,僅就物業管理的種類而言,主要集中在城市小區管理,綜合性物業管理無論從普及面來看還是從管理水平來看,都相對滯后,參差不齊。隨著合肥市城市建設的發展,高層綜合大廈已有百余座,但實行規范管理的估計不到三分之一。推廣綜合大廈,特別是高層商業樓宇的物業管理,成為我市今后物業管理全面推向深入的一項重要工作。作為在合肥市較早實行專業化、企業化物業管理的綜合大廈(公司),通過近三年的學習摸索,我們在綜合大廈物業管理方面積累了一些有益的經驗,在此與同業的行家里手作一探討,旨在摸索出更好的管理模式和方法,克服和解決當前綜合大廈物業管理中的一些實際問題,以促進城市綜合大廈物業管理工作的普及和提高。 一、 綜合大廈的基本特點和管理要求 城市綜合大廈往往位于城市中心地段或城市干道、沿街區域,優越的地理位置特點,決定了綜合大廈的多功能性和商業價值。多層、高層或超高層樓宇乃至建筑群的綜合性和先進性,對自身的物業管理水平提出了更高的要求。簡單而言,綜合大廈一般具有以下幾個特點:

  第一、物業綜合功能較多,往往集辦公、商務、商業、金融、餐飲、休閑、娛樂、停車功能于一身,基本上做到足不出戶,即可辦理一般工作事務。第二,物業設備設施配置較多,技術含量較高。綜合大廈,特別是高層大廈,必須配備相當數量的中高檔電梯,如客梯,消防專用梯、扶手電梯、貨梯乃至觀光電梯等;中央空調系統的廣泛采用,早已成為衡量大廈檔次的主要標志。獨立的多回路的變配電系統和自備發電設備是綜合大廈的動力心臟,是大廈正常運行的首要保證。自動化的消防系統,如自動煙感報警和自動噴淋系統,以及自動化控制的保安系統,分區、分層電視監控系統也日益成為現代化綜合大廈不可缺少的配置。大型停車場的配備、車輛出入電腦化管理也是重要的配置之一。

  值得關注的是,隨著現代化計算機技術和建筑技術的緊密結合以及辦公商業活動的信息化發展,智能化大廈已成為城市綜合大廈發展的必然趨勢。如自動化通訊網絡系統(寬帶互聯網),自動化辦公系統,自動化管理系統等。第三、綜合大廈還注重內部公共設施的配備和物業外部形象的包裝,如配備高檔的衛生潔具、飲水器具或凈水集中供應,自備高檔保潔專用器具、外幕墻清潔機等,進行定期保潔,提供常年的花木綠化裝飾等。綜合大廈的多功能、高技術含量、智能化特點,對物業管理工作提出了特別的要求。第一、綜合大廈要提供365天24小時全天候的管理和服務,包括24小時的工程維保、消防保安管理和衛生保潔服務。其中消防安全、設備運行要求尤其嚴格。第二、綜合大廈對辦公環境、商業環境要求高,花木裝典,室內通風,節假日裝飾要求高。第三、配套服務項目多,如會議中心、商務中心、大型停車場、休閑、娛樂、餐飲等功能要求全面,甚至還要求具備特別約定的服務項目。第四、綜合大廈的業主單位一般較多,聯系的業務單位涉及公安、消防、工商、稅務、房地產、市容、市政、環保、供水、供電、供氣、街道等單位,搞好各業主、住戶及關聯單位的協調,對做好綜合大廈的管理工作十分重要。

  二、 綜合大廈物業管理工作應注意的問題 綜合大廈管理因其自身的特征,形成有別于其他物業如住宅區、工業廠區、商業區的管理工作重點。通過近年的實踐和摸索,在吸取沿海兄弟樓宇物業管理優秀經驗的基礎上,結合內地物業自身的條件和特點,我認為在綜合大廈物業管理中應注意解決和處理好以下幾個問題:

  1、 物業管理的提前介入和物業接管驗收問題。 從事物發展的總體性來看,城市房地產物業的開發,從一開始就注定了它離不開建設中的介入和后期的交接管理,甚至可以說,沒有良好前期籌備和后期平穩接管就不能造就良好的物業。這也是物業管理越來越來成為開發商重點考慮,業主十分觀注的根本原因。海外發達國家和地區以及沿海發達城市成功的物業管理也充分證明了物業管理在工程建設中介入和順利接管是物業管理實現商品潛在價值,并使物業得以保值增值的良好保證。正象業內人士所說:三分建設,七分管理。在現行規范的房地產開發和物業管理操作中,往往交接入住之日,即是物業管理合同正式簽約生效之時。物業管理提前介入,不僅能夠使開發建設和管理行為有機結合,實現平穩交接入住,而且往往能夠在建設中,適時調整和完善物業設計和功能,彌補前期不足,最大限度地發揮出物業的效用。同時,物業管理提前介入,可以為交接使用在技術上、人力資源方面做好充分的準備。此外還必須注意的又一個問題是接管與驗收,特別是現場驗收和相關圖紙、資料的交接驗收必不可少。開發商與管理者的交接驗收,對分清雙方的責任,熟悉物業的情況,解決遺留的工程技術問題是十分必要的。否則,不僅對今后管理中出現的問題無法界定和解決,還會使以后管理工作處于被動。

  2、 入住初期管理模式的建立問題。 俗話說萬事開頭難,但只要在一開始就從規范管理和運作的基礎工作入手,建立良好的管理模式和運行機制,順利解決入住初期管理難度大的問題是不難做到的。第一、要建立或選聘一支專業化、企業化的物業管理隊伍。物業管理與舊體制下的行政房屋管理模式相比,先進之處在于政企分離,所有權與管理權分離,職能化行政式的管理被專業化的管理和服務所取代。只有合理配置一定數量的人力、物力、財力,按專業化、企業化模式運作,才能從一開始就調動和激發管理者的工作主動性、積極性,最大限度地發揮其管理和服務功能,創造一個良好的開端。第二、要建立名實相符的業主管理委員會,及時擬定和簽訂《委托管理合同》以明確業委、管理者雙方的責、權、利,體現物業管理委托性和業主自治的管理原則。物業管理工作必須在有效地監督和指導下才能健康地發展。業主管理委員會既是業主單位的代表組織,也是物業管理的授權和委托組織。要把有政策水平,有群眾威信,關心和支持物業管理工作的業主單位代表選進業主管理委員會中,發揮業主管理委員會積極的監督指導作用,正確協調和處理好管理公司與業主、業主管理委員會的關系,才能順利開展各項管理工作。

  3、 要重點搞好安全消防工作和設備運行維護工作。 綜合大廈的安全保衛和消防工作是物業管理工作中的難點和重點工作之一,它關系到物業、住戶財產乃至人身的安全,也關系到物業對外的社會形象。作為物業管理公司,一定要把此項工作列入首要議程,從物業自身的特點出發,因地制宜,健全制度,嚴明紀律,配足人員,強化管理,加強檢查,常抓不懈,特別是要抓好節假日,雙休日和平時夜間保衛和防火工作。同時還必須處理好嚴格執勤和文明服務的關系,努力為租戶和客戶提供方便。對一個綜合大廈來說,設備的運行和維護就如軍隊的后勤保障,每時每刻都不能停止。尤其是設備種類多,技術含量較高,價值高,有計劃的維保巡查是設備和物業正常運行的基本保證,也是均衡維修成本,減少設備大修頻率,降低維修費用的需要。

  4、 要推行限時承諾服務,提高工作效率和服務質量。 無論保安消防工作、日常工程維保,還是其他特約性服務,都必須強調服務質量,而權衡服務質量的主要依據是服務的時效性。作為物業管理公司,推行限時承諾服務是提高服務質量的有效手段。如保安消防問題,保安員應在接到或發現險情時幾分鐘內進場處理,日常客戶報修或發現設施損壞,維修工應在多少時間內趕赴現場修復、提供凈水送配服務,送水員應在接到通知后多少時間內將水送到住戶單位等。有關此類服務的時限應向住戶公開承諾,這樣做一能得到住戶的認可,二能對服務進行有效監督。

  5、 要大力開展多種服務與經營,提升服務功能,增創經濟效益。 開展多種服務與經營,是提升綜合大廈服務功能的需要,同時也是依托物業,開展各種經營,增創經濟效益的有效手段。如設立商務中心,開辦食品、百貨、煙草外賣,提供凈水送配服務,申辦24小時停車場服務,提供有線電視、程控電話、IP電話乃至寬帶互聯網租線服務,代辦二次裝修、代租花卉、室內保潔、開展汽車清洗美容,對外承接地面、物業外墻清洗服務等。這些服務項目,方便了住戶,完善了大廈功能,增加了企業效益,為物業公司良性發展擴大了資金積累,增強了發展后勁。

  三、 綜合大廈物業管理工作中面臨的問題 綜合大廈管理和其他類物業管理一樣,作為一項新生的事物,加之發展時間較短,在實際操作中仍面臨一些實際問題需要研究解決。

  這些問題主要集中在:

  1、政策法規滯后問題。物業管理至今尚沒有較統一的法規或條例可依,國家主管部門以及部分省、市地方政府雖就物業管理發布了一些指導性的文件、規定,來規范和指導物業管理工作的開展,但這些文件的規定往往涵蓋的范圍過寬或過窄,內容或是粗線條,或是太具體,甚至缺乏可操作性,剛剛發布的規定卻又跟不上事物的發展,給物業管理的有效運作造成一定的困難。

  2、對物業管理中的產權人(業主)、管理者(公司)、業主管理委員會以及關聯部門如供水、供電、供氣之間的相關責、權、利關系不夠明晰,給實際物業管理運作帶來一定爭議,物業管理公司往往處于中間地帶,要行使管理職權,卻沒有有力的政策法規依據,受關聯部門的制約太大,進退兩難,甚至提供了服務,不僅沒有補償,還要承擔一定的經濟損失和責任。如在代收水、電、氣費問題上,往往付出巨大的努力和工作,卻得不到應有的承認。

  3、物業公共設備、設施維修基金難以及時足額到位,給物業正常運作造成潛在的巨大的困難。高層綜合大廈公共設備、設施價值高,維修費用高,尤其是隨著物業使用期延長,設備設施大中休費用逐年大幅增長。國家和省、市地方政府就物業公共設備、公共設施維修基金的問題,曾有過一些規定,但實際運作起來力度有限,缺乏權威性和強制性,往往是物業先投入使用,再討論維修基金籌措問題,甚至物業已經使用了多年,維修基金仍不能到位,或者是業主單位只認帳不撥款,公共設備、設施無法得到及時維修,物業無法正常高效運行,住戶意見大,服務難提高,費用難收取,惡性循環,更談不上物業的保值增值了。

  4、物業管理費收取標準問題。關于物業管理費的定價標準,有些大中城市如廣州、上海、南京等主管部門根據物業的硬件和服務項目、服務水平,制定了政府指導價格,對物業管理費的確定,起到良好的指導作用,保護了管理者和住戶雙方的利益。有些城市房地產主管部門和物價部門曾明確了具體的項目組成,但未制定此類項目估算標準,也有政府主管部門直接干預制定價格標準,缺乏一定的合理性,也不符合市場經濟中優質優價,合同自治的原則。在物業管理逐步走向市場化招投標規范運作的過程中,公開報價,公平競爭,雙方議定價格的行為應該得到認可和推廣。

  政府的職能應該偏重于監督市場行為的公正性、合法性。 物業管理事業需要良好的法律規范來保障,也需要社會各界的關注、支持和理解,國家主管部門擬定的《物業管理條例》即將出臺,這必將對物業管理正式走上法制化運作的軌道起到積極的推動作用。相信在新世紀國民經濟再次騰飛的時代,物業管理事業必將得到更加穩步、健康、快速的發展,為社會和人民營造更加文明、舒適、安全、便捷的商業和生活環境,更好地服務于我們日益豐富的物質和文化生活。

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